繼北京、上海、廈門(mén)、廣州、天津之后，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)又有新突破。近日，江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)外宣布將在南京市、蘇州市兩地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，未來(lái)信托財(cái)產(chǎn)管理和轉(zhuǎn)讓中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭(zhēng)議將得到有效化解，我國(guó)近30萬(wàn)億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤(pán)活。
具體來(lái)看，此次江蘇金融監(jiān)管局、江蘇省委金融委員會(huì)辦公室、江蘇省自然資源廳、江蘇省稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）圍繞不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的適用范圍、工作要求、辦理流程等方面作出詳細(xì)規(guī)范，為南京與蘇州兩地試點(diǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供了清晰指引。
有別于此前一省一地的單點(diǎn)探索，此次江蘇同時(shí)官宣兩城試點(diǎn)，讓不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記實(shí)踐初具聯(lián)動(dòng)示范效應(yīng)。從流程來(lái)看，根據(jù)《通知》要求，江蘇轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以南京、蘇州行政區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，按照“辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請(qǐng)出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”的流程辦理。
《通知》提出，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托需辦理信托財(cái)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與信托機(jī)構(gòu)的共同申請(qǐng)，根據(jù)信托文件等申請(qǐng)材料依法辦理轉(zhuǎn)移登記，并將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。信托機(jī)構(gòu)完成不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記后，辦理信托產(chǎn)品登記時(shí)需一并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)出信托時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)信托機(jī)構(gòu)及相關(guān)當(dāng)事人的申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，并刪除“信托財(cái)產(chǎn)”相關(guān)標(biāo)注。
“不僅是流程的細(xì)化，此次江蘇雙城的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)，還聚焦于信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的清晰界定與全周期規(guī)范管理?！睂?duì)此，有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這一流程閉環(huán)既回應(yīng)了信托業(yè)務(wù)對(duì)財(cái)產(chǎn)安全的核心訴求，也為后續(xù)多元信托服務(wù)場(chǎng)景的拓展奠定了合規(guī)基礎(chǔ)。
江蘇省自然資源廳表示，下一步，將與省級(jí)有關(guān)部門(mén)建立信息共享機(jī)制，指導(dǎo)試點(diǎn)地區(qū)規(guī)范推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作，保障登記事項(xiàng)規(guī)范、準(zhǔn)確、完整，進(jìn)一步夯實(shí)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性。同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)支撐，積極支持信托機(jī)構(gòu)圍繞代際傳承、家庭服務(wù)、養(yǎng)老保障、公益慈善等多元場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，促進(jìn)江蘇不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展。
據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2025年6月末，全行業(yè)信托資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)32.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.11%，首超30萬(wàn)億元，僅次于保險(xiǎn)資管和公募基金。
事實(shí)上，信托行業(yè)雖然已成為我國(guó)重要的金融子行業(yè)之一，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認(rèn)定和信托產(chǎn)品的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，信托財(cái)產(chǎn)登記制度的接續(xù)試行，是進(jìn)一步盤(pán)活我國(guó)近30萬(wàn)億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步。
“由于過(guò)去信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制缺失，信托財(cái)產(chǎn)納入信托存在制度障礙，京滬廣等地出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索?！辟Y管研究員袁吉偉表示，這有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財(cái)富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源。
不動(dòng)產(chǎn)信托登記也面臨不少挑戰(zhàn)。用益信托分析師喻智表示，稅收優(yōu)惠問(wèn)題備受關(guān)注。比如，在北京，財(cái)產(chǎn)登記的文件包括契稅完稅證明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完稅證明，還是信托公司作為受托人出具的完稅證明，所以在登記環(huán)節(jié)和稅收優(yōu)惠政策方面的相關(guān)規(guī)定尚不清晰。
“建議從立法層面完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則、程序和要求，使其與現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有效銜接。同時(shí)，修訂信托法和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，為不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據(jù)。針對(duì)信托財(cái)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問(wèn)題，建議出臺(tái)專門(mén)的信托稅收政策，明確信托財(cái)產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅。”中信信托風(fēng)險(xiǎn)管理部周萍博士表示。
